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Oggi sul sito ufficiale del Dipartimento PAU � comparsa la notizia delladozione, a partire dal 1 marzo 2015, dei nuovi modelli unificati semplificati, redatti sulla base dei modelli predisposti dalla recente normativa nazionale. La nota contiene anche qualche ulteriore dato da snocciolare: conviene fare un punto della situazione.

Il modulo CILA , essendo predisposto per la manutenzione straordinaria, deve oggi ricomprendere tutte quelle attivit� edilizie che attualmente vi sono ricomprese, che sono sia le "semplici" ristrutturazioni degli appartamenti o dei locali commerciali, ma anche le opere di frazionamento - anche con aumento di SUL ma senza aumento di volume - e fusione, oltre ai cambi di destinazione duso nellambito di immobili in cui si svolge attivit� dimpresa (aspetto finora mai chiarito per bene).

La nota del Dipartimento specifica che la CILA, ora, diventa competente per opere che sono soggette ad onerosit�, senza specificare meglio la questione. Tuttavia ritengo - personalmente, e potrei sbagliarmi - che ci� non possa riguardare fusioni e frazionamenti, poich� nel momento in cui questi interventi sono classificati come manutenzione straordinaria dalla legge nazionale, automaticamente, in virt� delle stesse delibere di Roma Capitale (le prime delibere sullonerosit� del 1978, di cui parlo pi� esaustivamente in questaltro post), non sono pi� soggetti n� al contributo sul costo di costruzione, n� a quello per le urbanizzazioni. Sul punto per�, vi preavviso, potrei essere smentito.

Dunque le opere che ora ricadono in CILA e che sarebbero soggette ad onerosit� potrebbero essere, per esempio, le seguenti: ampliamenti di SUL correlati ad opere di franzionamento o fusione, purch� senza aumento di volume (sono casi un po rari ma pu� capitare), che sono soggetti sia al calcolo dellonerosit� sulle opere, sia alla monetizzazione degli standard necessari per la nuova superficie prodotta; cambi di destinazione duso di un immobile adibito ad attivit� dimpresa, qualora il nuovo uso abbia un carico urbanistico maggiore di quello precedente; tutti i casi in cui si pu� produrre un maggior carico urbanistico. Al di l� del cambio duso in locali per attivit� dimpresa, sono secondo me, nella realt� della pratica, casi abbastanza rari. � comunque curioso notare che laumento di SUL ricade in CILA solo se connesso ad opere di frazionamento/fusione, perch� di fatto, se non connesso a tali opere, rimane soggetto a SCIA o DIA: controsensi di leggi modificate forse senza riflettere per bene. Immagino che tra qualche mese ci sar� un aggiornamento della famosa circolare di giugno 2012.

Tornando al contenuto della nota del Dipartimento, si legge invece una novit� sconvolgente per le procedure di CILA (e si spera a questo punto non solo limitate alla CILA) a Roma: la verifica della legittimit� della preesistenza non sarebbe pi� in carico al cittadino (cio� al tecnico che assiste il cittadino) ma ai municipi, tanto che "i municipi dovranno modificare la loro organizzazione a tal fine". Ecco, questa � una vera semplificazione delle procedure urbanistiche: il togliere ai tecnici lonere e la responsabilit� di questa verifica � davvero importante e, secondo me, giusto. Ma � anche logico: gli atti che consentono di verificare la legittimit� sono in possesso del Comune, e quindi fino ad oggi era una sorta di controsenso che il Comune stesso chiedesse al tecnico di verificare lesistenza e la rispondenza di documenti gi� suoi. Soprattutto cos� si evitano omissioni, magari fatte inconsapevolmente, che possono portare a gravi conseguenze per il committente.

I municipi immagino che dovranno fare un lavoro titanico: lunico modo infatti di effettuare questa verifica � acquisire dal Dipartimento tutti i progetti edilizi di tutti gli immobili ricadenti nel proprio territorio (uno scambio di tonnellate di carte e di dati), pi� classificare e catalogare (cosa che viene fatta digitalmente ma solo per gli atti pi� recenti) tutte le successive istanze edilizie presentate nel tempo sui singoli immobili. Per risolvere questi problemi, da tempo penso che sarebbe ideale costruire un database virtuale, rispolverando laccantonata idea del "fascicolo di fabbricato", dove per ciascun edificio sia contenuta tutta la documentazione relativa, dal primo progetto edilizio fino allultimo certificato di conformit�: sarebbe anche una nuova opportunit� lavorativa per i tecnici privati diventare "gestori responsabili" di questo fascicolo digitale.

Unaltra novit� che posso definire sconvolgente (anche se non tanto quanto quella di prima) � quella della possibilit� di indicare che i lavori si svolgeranno in economia, cio� senza la nomina di unimpresa qualificata. Ci� � un cambiamento importante per Roma, dove da anni ormai nessun municipio accetta pratiche senza limpresa. Limpresa � sempre necessaria, secondo una non sbagliata idea dei tecnici comunali, perch� quando si fanno delle opere murarie interne, praticamente sempre si toccano gli impianti (che siano idrici, elettrici o del gas); dato che il DM 37/08 rende obbligatorio lintervento di personale qualificato nella modifica degli impianti, ecco che diventa implicito il ricorso sempre e comunque ad una impresa. 

� anche vero che mi sono capitati casi reali in cui, in effetti, le opere erano talmente banali che non avrebbero riguardato gli impianti: in quei casi abbiamo dovuto "tirare fuori" unimpresa anche se poi i lavori, legittimamente e senza violare nessuna norma, sono stati fatti dal committente.

Vi invito comunque a non abusare di questa possibilit�: se presentate un progetto in cui prevedete la totale demolizione dellappartamento, � abbastanza inverosimile pensare che non tocchiate gli impianti.

Altre novit� di questo modulo CILA � la necessit� di individuare specificatamente il "responsabile dei lavori": per come � impostato il modello, si pu� scegliere se nominare un tecnico apposito per prendersi questa responsabilit�, oppure se tenerla in capo al titolare dellistanza, ovvero il committente. La scelta, che deve essere fatta secondo me dal committente, � cruciale: le responsabilit� in gioco non sono poche, perch� il responsabile dei lavori � colui che verifica che limpresa sia in regola con i contributi ai dipendenti, che siano attuate correttamente tutte le norme del decreto sulla sicurezza negli ambienti di lavoro (d.lgs. 81/08), che il contratto di lavoro applicato agli operai sia quello corretto, ed altri aspetti. Dunque se si decide che debba essere il tecnico ad occuparsi di questa verifica, questi ovviamente vorr� essere pagato per farlo; prima il responsabile della sicurezza era tacitamente individuato nel direttore lavori, e quindi questa possibilit� di scelta oggi consente di scegliere di risparmiare sulla parcella del tecnico.

Infine, � da rimarcare anche il fatto che con questo modulo � espressamente previsto di poter presentare una istanza anche in assenza degli atti di assenso eventualmente previsti dalla normativa (p.e. autorizzazioni per vincoli paesaggistici o architettonici), lasciando quindi allo Sportello Unico per lEdilizia lonere di reperire questi atti di assenso (cio� si materializza a Roma quello che non � mai esistito, cio� lo "sportello UNICO"). Qualora vi avvaliate di questa facolt�, lautorizzazione alle opere vi verr� comunicata dal Municipio solo nel omento in cui tutti gli atti di assenso sono stati acquisiti: dunque potrebbe passare un tempo non facilmente determinabile. Ovviamente, � data sempre la possibilit� di acquisire in via autonoma tutte le autorizzazioni necessarie, ed allegarle o citarle nella CILA.