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Nel nuovo PRG di Roma fu introdotta una norma, allart. 45 delle NTA, che, di fatto, vieta il cambio di destinazione duso da qualsiasi altra funzione verso residenziale se non con lutilizzo di uno strumento urbanistico denominato "piano di recupero", che � una procedura assai complessa e, soprattutto, sopraordinata al normale regime autorizzativo delle DIA ed anche dei PdC, in quanto per approvare un "piano di recupero" occorre andare in conferenza dei servizi. Una sentenza del Consiglio di Stato di qualche anno fa ha minato alla base questa scelta del PRG: vediamo che conseguenze potrebbero derivare.

In questa sentenza si analizza una causa tra il proprietario di una unit� edilizia romana ed il comune stesso, che, semplificando al massimo, ha inibito a questo proprietario la possibilit� di modificare la destinazione duso di un immobile ad uso non residenziale in uso residenziale proprio perch� ricadente nei tessuti della "citt� consolidata" e, pertanto, autorizzabile con piano di recupero e non con la DIA allepoca presentata. Tutta la prima parte delle motivazioni verte sulla legittimit� del processo di adozione del piano e di altre macro-questioni, che vengono tutte confermate in senso favorevole allamministrazione comunale. Nella seconda parte, invece, viene specificato nel dettaglio la legittimit� dellart. 45 comma 6 delle NTA di PRG.

La sentenza definitiva sar� in parte favorevole ed in parte no per il ricorrente ma, quello che mi interessa evidenziare in questo post, � linibizione che il Consiglio di Stato impone proprio al punto in cui il PRG richiede un "piano di recupero" per tale cambio duso.

Il CdS, come al solito con grande lucidit�, descrive nelle motivazioni perch� limporre un titolo abilitativo "pi� forte" degli altri � illegittimo: difatti non � possibile che, laddove per tutti gli altri cambi di destinazione duso sia possibile procedere con SCIA (se allinterno della stessa funzione) sia con DIA alternativa al PdC (se tra funzioni differenti) [sebbene allepoca della sentenza esisteva ancora solo la DIA], vi sia una casistica specifica nella quale invece occorra procedere con la richiesta di un titolo diverso, pi� complesso, e che prevede un iter autorizzativo decisamente ingombrante e assolutamente privo di silenzio-assenso.

Dal momento che le sentenze del CdS sono esecutive, di fatto anche in questo preciso momento lart. 45 comma 6 delle NTA di PRG non pu� essere applicato. Ma cosa succede, dunque, a questo punto? In pratica, teoricamente, i cambi di destinazione duso verso destinazioni residenziali sarebbero ammissibili in SCIA o in DIA anche in citt� consolidata, seguendo le regole della pi� recente circolare in materia: tuttavia, senza specifiche indicazioni da parte del Comune, lamministrazione preposta alla ricezione delle istanze (municipi o dipartimento che sia) � tuttora obbligata a reiettare listanza presentata perch� in violazione delle norme di PRG. Tuttavia, facendo ricorso avverso il rigetto, si vincerebbe senza battere ciglio, citando la sentenza del CdS linkata pi� sopra.

Ci si trova dunque in un limbo in cui si attende che il Comune rivisiti lart. 45 delle NTA di PRG, per renderlo conforme alla sentenza del CdS, ed evitare quindi di dover necessariamente entrare nel circolo vizioso del dover presentare listanza, farsela rigettare, ed andare in causa, con conseguente dispendio di soldi e, sopratutto, di tempo.

Alcuni municipi tuttavia gi� accettano DIA per cambio duso verso abitazioni in citt� consolidata (o, meglio, accettano le DIA evitando di inibirle), proprio in virt� di quanto detto finora. Tuttavia non essendoci ancora una circolare dipartimentale in merito, e ritenendo ancora lo stesso Dipartimento infattibile loperazione, � bene andare cauti.

Parallelamente, la sentenza mina anche la legittimit� dellapplicazione del contributo straordinario che sempre lart. 45 comma 6 impone. Tuttavia per questo ultimo aspetto, e ricordando che la sentenza � del 2010, vi sono state successive emanazioni legislative di livello nazionale che hanno invece convalidato la possibilit� per il Comune di Roma di poter esigere tale onere straordinario: dunque per sapere se in effetti questo cambio duso potr� essere soggetto al contributo straordinario non dovremo che attendere il recepimento da parte del Comune della sentenza citata e delle successive modifiche legislative avvenute.

Va detto che lintento del piano regolatore non era del tutto sbagliato: in zone in cui la vocazione abitativa � gi� predominante, al fine di evitare la trasformazione di ulteriori settori di citt� in "quartieri dormitorio" si � ritenuto giusto imporre un limite alle nuove destinazioni residenziali. Tuttavia il contesto economico � completamente cambiato dai primi anni 2000 in cui fu scritto il piano, ed oggi molti cittadini si trovano sulle spalle degli immobili quasi completamente inutilizzabili, e quindi molto spesso vuoti, perch� aventi destinazioni non pi� appetibili per il mercato. Tuttavia lo spettro del quartiere dormitorio incombe, e la pianificazione quindi dovrebbe farsi pi� nel dettaglio del singolo quartiere che non in indicazioni generiche imposte ad interi settori di citt�. Ma questa � solo la mia modesta opinione.