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La politica spesso si riempie la bocca della parola "semplificazione", ma spesso e volentieri non sa proprio dove questo stia di casa: in questo post tratter� i casi in cui, anche a seguito di una banalissima e "semplificata" CILA sia necessario procedere allaggiornamento del certificato di agibilit�.

Lagibilit� � quel documento che attesta che limmobile rispetta tutta la normativa (o quasi) che sovrasta lambito delledilizia e dellurbanistica: attesta quindi che lo stato dei luoghi dellimmobile � legittimo, che limmobile ha in esso installati impianti coerenti con la normativa in vigore al momento dei lavori, che � conforme alle norme sul risparmio energetico in vigore al momento della costruzione, e cose del genere. Viene rilasciato dal Comune su istanza dellinteressato (in genere il costruttore o il proprietario) e il titolo si ritiene acquisito dopo un certo tempo (silenzio-assenso). Senza agibilit�, un appartamento non pu� essere abitato, un locale commerciale non pu� essere usato per svolgere alcuna attivit�, e cos� via. Si tratta di un documento, come si capisce, molto importante, anche se negli ultimi anni la sua importanza � stata sottostimata, tanto che molti immobili oggi a Roma sono del tutto privi di questo certificato, mentre altri immobili hanno sub�to degli interventi che avrebbero necessitato laggiornamento di questo documento.

Il Comune di Roma in questi mesi ha cominciato ad applicare in modo pi� rigido la normativa relativa allagibilit� (posto che gi� da diversi anni era molto pi� difficile evitare di presentare la domanda di agibilit� per le nuove costruzioni, dunque gli immobili pi� recenti in genere sono in regola), soprattutto nelle procedure delle SCIA commerciali per lautorizzazione allo svolgimento delle attivit�. Ma lagibilit� � indispensabile molto spesso anche quando semplicemente si fanno dei lavori allinterno della propria abitazione.

Posto che la pagina di riferimento per Roma � questa, dal sito dellassessorato allurbanistica, e che parto dal presupposto che vi andrete a leggere le guide alla compilazione della domanda di agibilit�, vediamo anzitutto i casi specifici in cui il certificato deve essere aggiornato (e, se assente, a maggior ragione richiesto ex novo):

• cambio di destinazione duso;
• (ovviamente) nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti;
• variazione del numero dei vani in una abitazione (per esempio anche gi� solo se annetto la cucina al salone per creare un salone con angolo cottura, o anche solo creando un secondo bagno);
• accorpamento e frazionamento di unit� immobiliari (attenzione: secondo me, se non interpreto male la procedura, non � necessario invece nel caso di cessione di un vano tra due appartamenti confinanti, a meno che contestualmente non vengano effettuate variazioni della consistenza interna);

questi sono i casi esplicitamente indicati nella guida predisposta dal Comune; si pu� ritenere che altri eventuali casi non rendano necessario laggiornamento, anche se secondo il DPR 380/01 questo andrebbe fatto ogni qualvolta si mutino le "condizioni di salubrit�, sicurezza, risparmio energetico" in un edificio; dunque sarebbe necessario anche in caso di opere di modifica o adeguamento strutturale, ma anche in una miriade di altri micro-casi come per esempio la sostituzione degli infissi (incide sul risparmio energetico) o anche solo la reintonacatura di un muro (incide sulle condizioni di salubrit�).

Da un punto di vista procedurale, � bene comunque attenersi ai casi indicati, che invero comprendono gi� una casistica molto ampia.

Per quanto riguarda la procedura per laggiornamento dellagibilit�, o una richiesta di agibilit� parziale, leggendo sia la guida e sia la modulistica in s�, ci si rende conto che non si tratta di una operazione particolarmente complessa, posto che durante lesecuzione dei lavori si siano rispettate tutte, ma proprio tutte le norme di settore, soprattutto quelle relative agli impianti installati o modificati nellunit� immobiliare. In pochi per esempio balamente ignorano che le certificazioni degli impianti non devono essere solamente consegnate al cliente e al direttore lavori, ma devono anche essere consegnate al Comune, allo "sportello unico" presso il Dipartimento PAU, mentre i rapporti tecnici delle caldaie vanno consegnati al Dipartimento SIMU; le ricevute dei depositi di questi certificati andranno allegati alla richiesta di agibilit�.

Da un punto di vista operativo potreste ricadere in due casi:
1. limmobile ha gi� il certificato di agibilit�, e dunque voi dovete solo modificarlo e
2. limmobile non ha nessuna agibilit�, perch� magari non � mai stata fatta richiesta o perch� la richiesta per qualche motivo � stata respinta e mai completata.

nel primo caso si pu� procedere anche senza coinvolgere il condominio intero (la domanda di modifica pu� essere fatta anche dal singolo proprietario dellunit� immobiliare oggetto di intervento), mentre invece nel secondo caso avrete due strade: o coinvolgere lintero condominio per chiedere lagibilit� per lintero stabile (e qui le cose cominciano a farsi complesse), oppure chiedere lagibilit� parziale per il singolo immobile (e le cose sono comunque complesse).

Intervenire chiedendo lagibilit� su un immobile che ne � privo comporta il problema, non secondario, del dover produrre la documentazione degli impianti di tutto il fabbricato, sia che si intervenga per lintero condominio, sia che si stia richiedendo una agibilit� parziale (questo perch� per essere agibile limmobile non deve essere in regola soltanto lui, ma bens� tutto il fabbricato in cui � posto). Il vero, grande problema, in questo caso, � relativo al collaudo statico: se � assente anche questo importante documento (il verbale di collaudo statico pu� essere presente nel fascicolo di progetto del fabbricato, nellarchivio del Dipartimento PAU; se non si trova in quel fascicolo, si pu� cercare presso larchivio del Genio Civile) allora per ottenere lagibilit� � necessario procedere ad effettuare un collaudo vero e proprio, con tanto di prove di carico su ogni solaio (e quindi anche dentro gli appartamenti abitati) e misurazione dellinflessione. Loperazione � delicata e complessa e, intervenendo su strutture esistenti, comporta delle responsabilit� davvero notevoli per il tecnico collaudatore: ha, pertanto, dei costi di conseguenza.

Riguardo specificatamente al collaudo statico, va detto che probabilmente Roma interpreta in senso forse eccessivamente restrittivo i precetti normativi: a leggere infatti questo interessante documento redatto dallordine degli Ingegneri di Brescia, il collaudo statico, o certificato di idoneit� statica, non pu� essere richiesto per lagibilit� nei seguenti casi:

1. edifici il cui progetto � stato approvato prima del 19 aprile 1940 (data di entrata in vigore del R.D. 2229/1939), in quanto il collaudo statico non era proprio previsto in nessun caso;
2. edifici realizzati con qualunque sistema costruttivo diverso dal conglomerato cementizio armato (calcestruzzo o cemento armato) a partire dal 19 aprile 1940 e fino al 5 gennaio 1972 (entrata in vigore della 1087/1971), in quanto appunto detto collaudo era previsto solo per le opere in calcestruzzo armato (dunque non sembrerebbe corretto richiederla per immobili, per esempio, in muratura portante);
3. edifici di qualunque struttura eccetto quelli in acciaio o in calcestruzzo armato, realizzati a partire dal 5 gennaio 1972 e fino al 1 luglio 2009 (entrata in vigore delle NTC 2008).

Dallentrata in vigore delle NTC 2008, il collaudo � obbligatorio per qualunque tipo di struttura realizzata con qualunque materiale.

Arriviamo poi a quello che � un vero e proprio paradosso quando abbiamo a che fare con immobili inseriti in fabbricati edificati in data anteriore al 1934 che, come abbiamo visto, secondo il testo dellordine Ingegneri di Brescia dovrebbero essere esentati dal dover presentare collaudi, purch� edificati con regolare progetto: questi immobili, come sapete, sono legittimamente privi del certificato di agibilit�, ma nel momento in cui si effettuano anche semplici opere interne in un appartamento (spostamento tramezzi, per esempio) allora si diventa automaticamente soggetti al dover richiedere lagibilit� (parziale, perch� le altre unit� immobiliari non la devono richiedere se non hanno subito modifiche) e qui scatta lassurdo: lamministrazione, seguendo pedissequamente il dettame normativo (ma leggi sempre sopra), chiede il collaudo statico, che ovviamente deve essere fatto ex novo perch� le norme che obbligano al collaudo sono di molto posteriori agli anni 30 e le strutture anteriori a tale data ne sono ovviamente, ma legittimamente, prive. Ne consegue che effettuare una CILA, anche senza spostamento di vani, in immobili ante 1934 comporta degli adempimenti mastodontici non tanto riguardo alla CILA, che � "semplificata", quanto piuttosto riguardo allagibilit� da richiedersi successivamente.

Infine, giusto una nota per quanto riguarda le attivit� commerciali, che ovviamente devono sempre essere svolte in locali dotati di agibilit�: solo in tali ambiti � possibile, in base allart. 10 del DPR 160/10, autocertificare le condizioni di agibilit�. Ma attenzione, ci� non necessariamente � una agevolazione, perch� il tecnico, per poter certificare le condizioni di agibilit�, deve avere a disposizione tutti i documenti che servirebbero per presentare la domanda di agibilit� presso il Dipartimento: il vantaggio, semmai, pu� essere nelle tempistiche. Occhio, perch� adesso nelle SCIA commerciali non si pu� non indicare lagibilit�, e non � raro che attivit� che vanno avanti da decenni al momento del rinnovo della licenza, magari per una banale nuova intestazione societaria, si trovino ad avere a che fare con dei problemi latenti mai affrontati.